PERGUNTA: Se tratando de um prédio misto (comercial e residencial), onde as lojas ficam no térreo e não utilizam nada oferecido pelo condomínio (luz, passagem pela portaria, elevador, câmera de segurança, limpeza, água… nada mesmo) e mesmo assim paga o condomínio. Qual a solução? Poderia tentar desmembrar? Como seria?
Por Mariana Gonçalves
RESPOSTA:
eu caso trata da forma de rateio da taxa de condomínio, lojas que não utilizam das partes e áreas comuns do condomínio sendo compelidas a pagar despesas geradas por elas.
No que tange à forma de rateio da taxa de condomínio atualmente a lei é silente neste aspecto, mas ela obriga que a convenção de condomínio determine esta forma de rateio (CC, art. 1.334, inc. I).
Antigamente havia previsão de que no silêncio da convenção da taxa condominial seria rateada pela fração ideal (Lei nº 4.591/64, art. 12 § 1º). Neste caso a livre iniciativa de ter a liberdade de estabelecer a forma derateio das despesas possui um limite que é o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.
Para resolver seu problema, seria necessário uma alteração na convenção de condomínio (que deve ser subscrita por 2/3 dos condôminos – art. 1.351 CC e averbada no Cartório de Registro de Imóveis – no livro 3 auxiliar referente ao registro da convenção) para desonerar as lojas do pagamento das despesas geradas pelas áreas comuns da parte residencial do edifício. Isto em um cenário amigável.
Se não houver consenso ou ao menos não seja alcançado o quórum de 2/3 a solução será judicial. Na própria convenção pode haver a melhor prova que você poderá usar em juízo, pois se lá estiver escrito queas lojas estão vedadas de usarem as áreas comuns da parte residencial do edifício, como piscina, garagem, salão de festas, etc., e estão pagando por tais despesas, fica nítido o enriquecimento sem causa do condomínio. Mas ainda que esta vedação não esteja na convenção, você terá condições de provar o enriquecimento sem causa em juízo, por testemunha, perícia, etc. Seu subsídio será os arts. 884 a 886 Código Civil e você pode até conseguir restituição do valor indevido pago no passado que não estiver prescrito.
Sugerimos você consultar o STJ – Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9) que trata exatamente desta questão, mas teve como origem o proprietário de uma cobertura que pagava mais que os proprietários dos apartamentos convencionais.
Postado por Radar
