A alteração do Código do Processo Civil que passa a valer daqui a 15 dias, tornará mais efetiva e célere a cobrança de taxas de condomínios, com o enquadramento de título executivo extrajudicial e consequente execução direta, sem ação judicial de cobrança. Não pagar em dias, o inadimplente pode ser cobrado com o juro médio de mercado de 9,9% ao mês e não mais 1% de juros sobre as parcelas em atraso. Porém, um detalhe: os condomínios terão que alterar as suas convenções.
*Por Francisco Cabral
tema “juros” no Brasil apresenta grandes discussões, sejam elas jurídicas, sejam sociais. Realmente não há um consenso do que seria uma taxa de juros razoável em nosso país. A simples incidência de taxas de juros que julgamos baixas ocasionaria uma verdadeira revolta popular na maioria dos países do mundo. Mas para sermos objetivos neste assunto precisamos ir direto ao ponto e tratar do tema da pergunta apresentada.
Para tratar de juros, em seu aspecto jurídico, precisamos primeiro entender sua natureza. Os juros estão incluídos na classe daquilo que chamamos de frutos civis, ou seja, são rendimentos produzidos por uma coisa (por exemplo, de uma casa pode-se extrair o aluguel; do dinheiro emprestado, extraem-se os juros).
Os juros podem ser classificados de acordo com sua destinação ou de acordo com sua origem. Conforme a destinação, os juros podem ser compensatórios (aqueles que visam compensar o dono do capital emprestado) ou moratórios (os que visam compensar o credor pelo atraso em pagamentos). Quanto sua origem, os juros podem ser classificados como legais (estabelecidos por lei) ou convencionais (estabelecidos de comum acordo, pelas partes, em um contrato).
Visto esta pequena distinção doutrinária, podemos perceber que, em regra, os juros de taxas condominiais são juros moratórios e legais, pois incidem em taxas de condomínio atrasadas, de acordo com o disposto em lei.
Antes da entrada em vigor do Código Civil atual, em 11 de janeiro de 2003, a matéria era regulada pela Lei nº 4.591/64, que tratava de condomínios em edificações. Em seu art. nº 13, a Lei dispunha que o condômino que não pagasse a sua contribuição no prazo fixado na Convenção ficava sujeito ao juro moratório de 1% ao mês e uma multa de até 20% sobre o débito.
Porém, com a entrada em vigor do Código Civil atual, o tratamento da matéria foi alterado pelo legislador que assim dispôs no art. 1.336, parágrafo 1º: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito“.
Assim, percebe-se que o legislador reduziu a multa prevista de até 20% para uma multa bem menor, de até 2% sobre o débito do condomínio. Porém, o que muitas pessoas não perceberam é que o legislador mudou a natureza dos juros moratórios relativos às taxas condominiais quanto à sua origem: a partir da vigência do Código Civil de 2002, em janeiro de 2003, os juros incidentes sobre taxas condominiais em atraso são convencionais, ou seja, serão aqueles estipulados na convenção do condomínio. Somente em caso de omissão da convenção é que se adotam os juros legais de 1% ao mês.
Tal entendimento tem sido adotado pela Justiça, em várias ações judiciais. Podemos citar, por exemplo, a decisão do STJ no Recurso Especial (REsp) nº 1.428.762-MG e no REsp 1.002.525-DF, onde o STJ reconheceu a validade da cobrança de juros moratórios acima de 1% ao mês, pois os mesmos estavam previstos nas convenções condominiais.
Assim, sem querer entrar no mérito se taxas de juros muito elevadas seriam abusivas ou se a taxa de 1% seria muito baixa e estimularia a inadimplência, o fato é que, de acordo com o Código Civil, os condomínios não estão restritos a uma cobrança de 1% de juros sobre as parcelas em atraso. Para cobrar taxas de juros maiores basta que a taxa a ser cobrada esteja constando da convenção do condomínio.
Neste ponto, devemos lembrar que para que uma convenção condominial que não disponha sobre a taxa de juros a ser cobrada em caso de inadimplência seja alterada não basta a mera vontade do síndico neste sentido. Será necessário que a alteração seja debatida em assembléia e aprovada por 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Assim, penso esta será uma medida salutar, em que os próprios condôminos irão deliberar sobre aquilo que julgam ser a medida mais justa a ser aplicada em seu condomínio: se taxas de juros mais baixas, que poderão ser mais benéficas aos condôminos em dificuldades financeiras, mas que podem estimular a inadimplência por parte de alguns, ou se taxas de juros mais altas, que irão desestimular a inadimplência “voluntária”, mas que podem dificultar a vida de pessoas que, nestes tempos de crise, já se encontram em situação delicada.
Outra pergunta que me enviaram a respeito da cobrança de taxas condominiais é a seguinte: ‘É licito o condomínio cobrar uma taxa maior, de pessoas que moram em coberturas ou que possuem unidades residenciais maiores?’ A resposta virá em nosso próximo artigo. Até lá.
*Francisco Cabral é: advogado. Atua na área Cível, sendo Professor de Direito Civil na Faculdade ICESP de Brasília. Email: franciscojpcabral@gmail.com
