A história. No dia 21 de dezembro de 2017 completará um ano que recebi um telefonema do ex-vice-Governador Tadeu Filippelli, o qual, na ocasião, me fez um convite para, em conjunto com algumas lideranças dos condomínios horizontais de Brasília, a comparecerem às 19 horas, no Palácio da Alvorada
*Por Mario Gilberto de Oliveira
No dia e hora designados comparecemos ao encontro marcado. Na oportunidade, nos foi apresentado o texto da Medida Provisória nº 759/2016, que trata da regularização urbana e rural para todo o território nacional. Com muita atenção lemos, na íntegra, o texto daquela Medida Provisória.
Na ocasião, indagamos aos presentes se, ainda, havia tempo hábil para se fazer alguns acréscimos naquela norma federal, de modo a viabilizar, de uma vez por toda, a regularização ambiental, urbanística e fundiários dos núcleos urbanos informais implantados, não só na Capital Federal, mas, em todo o território nacional.
Tadeu Fellipelli nos informou que a Medida Provisória já havia sido enviada à Imprensa Nacional, para ser publicada no Diário Oficial da União do dia seguinte, ou seja, 22.12.2016.
Nos foi informado, também, que as propostas dos moradores poderiam ser apresentadas aos Deputados ou Senadores e, caso as sugestões fossem pertinentes, elas poderiam constituir em emendas, para ser inseridas no projeto de conversão da aludida Medida Provisória nº 759/2016.
A partir daquele encontro, as lideranças dos condomínios do Jardim Botânico, juntamente, com a AJAB procuraram Deputados e Senadores do Distrito Federal, a exemplo do Deputado Federal Izalci Lucas e o Senador Hélio José, os quais se dispuseram a realizar audiências públicas com os moradores dos condomínios horizontais, em Brasília, para explicarem sobre a necessidade da apresentação das propostas, visando o aperfeiçoamento da MP 759/2016.
Nas reuniões e audiências públicas foram colhidas várias sugestões, como exemplo:
(I) Criação da figura jurídica do condomínio horizontal; (II) Manutenção de muros portarias e guaritas dos condomínios fechados
(III) Venda Direta de todos os lotes de terrenos públicos regularizados que situam nos parcelamentos de solo urbanos informais, onde as obras de infraestruturas foram realizadas pelos moradores do lugar;
(IV) Na venda direta de lotes de terrenos públicos, estes deverão ser avaliados por preço de mercado, sendo necessário deduzir os gastos com as obras de infraestruturas básicas realizadas pelos moradores do lugar, bem como a dedução da valorização decorrente da implantação destas benfeitorias, etc.
Estas sugestões, acima mencionadas, foram apresentadas pela Comunidade do Jardim Botânico e acolhidas como emendas subscritas pelo Deputado Federal Izalci. A Medida Provisória nº 759/2016 foi convertida na Lei Federal nº 13.465/2017, sendo que o Congresso Nacional acolheu as emendas apresentadas por Izalci, em especial, aquelas indicadas nos itens: (i), (iii) e (iv) supra.
Com a aprovação da Lei Federal nº 13.465/2017, o Governo do Distrito Federal, por intermédio da Terracap, iniciou o Processo de Regularização Fundiária Urbana dos núcleos urbanos implantados de fato em terras de sua propriedade, inclusive, em áreas particulares, onde há pendências judicias que tramitam no Tribunal de Justiça do Distrito Federal, há mais de três décadas, sem qualquer solução.
AS VANTAGENS DA LEI
A grande vantagem desta Lei Federal nº 13.465/2017 é que não importa se o núcleo urbano está implantado em área pública ou privada, pois, havendo a constatação, pelo Poder Público, de que o loteamento foi implantado em data anterior a 22.12.2016, neste caso, caberá à União, Estado, Município ou Distrito Federal regularizar loteamento urbano informal.
Nesta Lei Federal nº 13.465/2017, no seu artigo 16 possibilita a formulação de acordo entre os moradores e o Poder Público, responsável pela regularização urbana. Na hipótese de a terra ser de propriedade particular, mas, que foi utilizada, pelo Poder Público, para fins de regularização, como terras públicas fossem, o ente público, em nome de quem foi efetuado o registro do loteamento urbano deverá promover a Venda Direta dos terrenos regularizados a todos os integrantes dos condomínios ou associação de moradores.
E, caso seja comprovado, judicialmente, o caráter particular da área regularizada, pelo Poder Público, os adquirentes de lotes deverão ser ressarcidos pelo valor que efetivamente pagaram pela aquisição do terreno.
Esta Lei Federal nº 13.465/2017, por exemplo, viabilizou a regularização urbana do Setor Habitacional Jardim Botânico Etapa II, onde se encontram implantados 06 (seis) núcleos urbanos denominados: Jardim Botânico I, Jardim Botânico VI, Parque e Jardim das Paineiras, Mirante das Paineiras, Estância Jardim Botânico e Jardim Botânico II, local, onde existem 1.225 lotes de terrenos devidamente registrados.
Posso afirmar, sem medo de errar que, caso o Presidente Michel Temer não tivesse adotado a Medida Provisória nº 759/2016 e o Congresso Nacional não tivesse convertido esta medida provisória na Lei Federal nº 13.465/2017, no âmbito do Distrito Federal, seria impossível a Terracap promover qualquer regularização de loteamento urbanos que foram registrados em seu nome.
Digo isto porque, a lei que autorizava a venda direta de imóveis públicos localizados no perímetro da APA da Bacia do Rio São Bartolomeu e que passou a ser aplicada em todo o Distrito Federal se trata da Lei Federal nº 9.262/96.
Esta Lei 9.262/96, declarada constitucional pelo STF, determina que a Terracap, no ato da venda, deverá avaliar o terreno pelo preço de mercado e deduzir os valores gastos, efetuados pelos moradores, com a implantação das obras de infraestruturas básicas (a exemplo: redes de luz, água potável, águas pluviais, esgoto sanitário, pavimentação, etc).
No Setor Habitacional Jardim Botânico Etapa II, a Terracap promoveu a avaliação dos lotes de terrenos com área de 800,00m2 pelo preço médio de R$398.000,00. Aquela Empresa Pública apurou, também, que os gastos realizados pelos moradores com as obras de infraestruturas corresponderam, apenas, a R$34.000,00.
Caso fosse aplicado o disposto no artigo 3º, § 12, da Lei Federal nº 9.262/2016, o preço de um lote de terreno no SHJB Etapa II, com área de 800,00m2, seria vendido, pela Terracap, pelo preço de R$358.000,00, o que tornariam praticamente impossível qualquer possibilidade de acordo para solucionar a regularização fundiária urbana do Setor Habitacional Jardim Botânico Etapa II.
Até porque, os seus moradores são titulares de registros imobiliários, registrados perante o CRI 2º Ofício-DF, há mais de 40 anos, os quais têm preferência e prioridade sobre o título de domínio da Terracap, que somente foi registrado na Matrícula nº 157.189, no dia 28.07.2017.
Assim, o acordo entre a Terracap e os condomínios do SHJB Etapa II somente foi possível ser celebrado, graças ao disposto no artigo 16, da Lei Federal nº 13.465/2017, o qual estabelece o seguinte:
“Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.”
Esta expressão “sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias” é fruto da proposta apresentadas pelos moradores do Setor Habitacional Jardim Botânico, que foi acolhida pelo Deputado Federal Izalci Lucas, que passou a constituir o artigo 16 da Lei Federal nº 13.465/2017.
A Terracap, por ocasião da avaliação dos lotes de terrenos do SHJB Etapa II, apurou que “a valorização decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias”, para os lotes de terrenos do SHJB Etapa II, corresponde a 42% sobre o valor de mercado de um lote de terrenos com 800,00m2.
Assim, um lote de terreno com 800,00m2, avaliado por R$398.000,00, a valorização decorrente da implantação das benfeitorias (42%) alcançou o valor de R$167.160,00 e a este valor deverá ser agregado, também, o valor das benfeitorias (R$34.000,00) e o desconto, totalizando a quantia de R$201.160,00.
Isso permitiu que o preço final para alienação, mediante Venda Direta, alcançasse o patamar correspondente a R$196.840,00.
A Lei Federal nº 13.465/2017 autoriza, ainda, que caso o adquirente do lote de terreno manifeste interesse em quitar o preço ele terá, também, um desconto de até 25% (vinte e cinco por cento) e esta possibilidade se trata de mais uma inovação introduzida no mundo jurídico, pela Lei Federal nº 13.465/2017.
Em resumo, para formulação das políticas públicas, quando os representantes do Estado se propõem a ouvir a população, tudo se torna mais fácil, sendo possível, inclusive, que pendências judiciais, que se arrastam há mais de três décadas, perante os Tribunais, não seja o entrave para uma das questões mais graves de nosso País, que consiste na regularização ambiental, urbanística e fundiárias de milhares de núcleos urbanos implantados de fato, há décadas, em todo o território nacional.
Com a introdução, no mundo jurídico da Lei Federal nº 13.465/2017, qualquer Chefe do Poder Executivo, seja da União, dos Estados, das Prefeituras Municipais e do Distrito Federal tem a oportunidade de regularizar os núcleos urbanos informais, pois, basta vontade política e transparência nos seus atos.
Na oportunidade, quero desejar um Feliz Natal e um Ano Novo com saúde e paz, a todos que formularam e lutaram para a criação e o aperfeiçoamento da MP 759/2016, bem como a todos os destinatários da Lei Federal nº 13.465/2017. Rogamos ainda que o GDF aplique a lei em favor da sociedade.
*Mário Gilberto Oliveira é advogado, especializado em direito fundiário.
