Do Direito de construir
*Por Francisco Cabral
Por vezes as pessoas me trazem diversas dúvidas a respeito do direito de vizinhança, especialmente no tocante às regras para se construir, pois existem muitas regras a respeito. Neste ponto é forçoso reconhecer que o exercício do direito à moradia acaba por impor diversas regras de convivência, quando o exercemos de maneira coletiva, como em um condomínio ou em um bairro densamente ocupado.
Didaticamente falando, o direito de propriedade assegura ao seu titular a faculdade de usar e dispor daquilo que lhe pertence, da maneira como bem entender, podendo, no caso de imóveis, edificar construções como lhe aprouver.
Do Direito de construir
*Por Francisco Cabral
Por vezes as pessoas me trazem diversas dúvidas a respeito do direito de vizinhança, especialmente no tocante às regras para se construir, pois existem muitas regras a respeito. Neste ponto é forçoso reconhecer que o exercício do direito à moradia acaba por impor diversas regras de convivência, quando o exercemos de maneira coletiva, como em um condomínio ou em um bairro densamente ocupado.
Didaticamente falando, o direito de propriedade assegura ao seu titular a faculdade de usar e dispor daquilo que lhe pertence, da maneira como bem entender, podendo, no caso de imóveis, edificar construções como lhe aprouver.
Porém, este direito não é absoluto. Na realidade, o direito de uma pessoa construir está condicionado a certas regras e valores que devem ser respeitados para propiciar uma melhor convivência junto aos demais detentores deste mesmo direito: os seus vizinhos!
Assim, o direito de construir encontra limitações nas leis, nos regulamentos administrativos e nas disposições de vontade entre os particulares, expressas por meio das regras dispostas nas convenções condominiais, quando for o caso de construção dentro de condomínios.
O que diz o Código Civil
O Código Civil dispõe sobre o direito de construir a partir do artigo nº 1.299, o qual destaco para reforçar minha linha de raciocínio: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”.
Como exemplo das regras impostas pelo direito de vizinhança expressas no Código Civil (neste ponto, lembro ao leitor que o legislador utiliza a palavra “prédio” como sinônimo de uma edificação. Assim, por exemplo, a regra contendo o termo “prédio” vale para uma casa.) podemos destacar:
a) um prédio não pode despejar águas diretamente sobre seus vizinhos (art. 1.300);
b) na zona urbana as janelas, terraços ou varandas não podem distar menos de 1,5 metros da divisa (art. 1.301);
c) o proprietário que primeiro construir a parede divisória entre dois terrenos pode assentá-la até meia espessura no outro imóvel, tendo direito de cobrar de seu vizinho metade do valor desta (art. 1.305);
d) Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, (art. 1.311), etc.
Obra passível de ser demolida
Ainda, a respeito das disposições do Código Civil sobre o direito de construir, vale lembrar que qualquer obra ou construção realizada violando as proibições legais está passível de ser demolida, devendo seu proprietário indenizar as pessoas prejudicadas por perdas e danos, conforme previsão do artigo 1.312.
Porém, como já reportado anteriormente, o legislador não entrou em muitos detalhes a respeito do tema no Código Civil, deixando margem para que leis e regulamentos administrativos específicos disponham sobre o assunto, de acordo com a particularidade de cada região.
Por exemplo, em Brasília temos uma série de leis e regulamentos cuja observância é obrigatória no momento de se construir: a lei nº 2.105 de 1998, que instituiu o Código de edificações do Distrito Federal; o Plano Diretor e de ordenamento Territorial do DF (PDOT), os Planos Diretores Locais (PDL) e as Diretrizes Urbanísticas das diversas regiões administrativas.
Outro ponto que vale a pena comentar é que além das leis e regulamentos administrativos, também os particulares, dentro do aspecto da autonomia privada, podem criar regras próprias para regular o direito de construir em um condomínio. Assim, desde que não sejam contrárias ao disposto na lei ou nos regulamentos administrativos, as regras aprovadas na convenção condominial são de observância obrigatória entre os condôminos.
Se por exemplo, a legislação para determinada cidade ou região prevê que a construção deve possuir um afastamento mínimo de três metros da lateral do terreno, os condôminos podem, por questão de conveniência, estipular que em seu condomínio o recuo mínimo será de quatro metros. Porém, não podem reduzir o afastamento mínimo para dois metros, por ser contrário à lei. Resumidamente, uma regra entre particulares pode ser mais restritiva do que aquela na lei, contudo, não pode ser mais permissiva, ou seja, ultrapassar o limite imposto pelo o legislador.
Seguir as regras para não sofrer prejuizos
Assim, o proprietário que deseja construir deve conhecer uma série de legislações e regulamentos cuja observância é obrigatória, e que podem dificultar um pouco a vida da pessoa que deseja construir. Felizmente, em geral, tais normas são do conhecimento dos profissionais qualificados para realizar projetos e construções, tais como arquitetos, engenheiros ou até mesmo mestres-de-obras.
Porém, muitos construtores que encontramos em Brasília, apesar de alegarem que possuem anos de experiência na construção civil, simplesmente desconhecem as normas para se construir e seus erros acabam por prejudicar as pessoas que os contrataram, pois podem ter suas obras embargadas ou até mesmo demolidas, a depender do tipo de irregularidade.
Daí a importância de contratar profissionais que possuam boas referencias e de verificar se o projeto atende às exigências legais ou da convenção do condomínio, quando for o caso.
Por exemplo, no caso dos condomínios em processo de regularização a inobservância das regras para edificações por parte dos condôminos podem dificultar ou até mesmo impossibilitar que o condomínio regularize sua situação. Daí se ressalta a importância da observância de tais regras, normalmente dispostas nas convenções condominiais, pois isto é do interesse de toda a coletividade.
*Francisco Cabral, é advogado formado Pela Universidade Federal do Rio Grande do Norte, atua na área Cível, sendo professor de Direito Civil na Faculdade ICESP de Brasília. Email: francisco jpcabral@gmail.com
